Вопросы ЖКХ

   Большинство руководителей управляющих компаний полагают, что достаточно успешно сдать экзамен и лицензия у них в кармане. Квалификационный экзамен – это только часть того айсберга требований, который регулирует вопрос, выдавать лицензию или нет, лишать лицензии или подождать. На самом деле риск потерять лицензию или не получить ее является очень высоким и для успешных управляющих компаний.

   Предлагаю рассмотреть данные факторы по порядку. Наибольший риск отказа в предоставлении лицензии возникает из-за несоблюдения требований к раскрытию информации (ч.10 ст.161 ЖК РФ). Причем на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии управляющие организации уже должны соответствовать данному лицензионному требованию (ч.2 ст.7 ФЗ-255 от 21.07.14г). В этом случае законодательство предусматривает следующий механизм: сначала устанавливается факт несоответствия требованиям законодательства, затем выдается предписание, затем назначается административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, а дальше появляется основание для аннулирования лицензии, поскольку практика раскрытия информации в компаниях по форме одинакова, а значит, нарушение будет установлено по всем домам.

   Соответственно, достаточно управляющей организации нарушить либо порядок, либо способы, либо сроки раскрытия информации или раскрыть ее не в полном объеме сразу в отношении большого количества либо всех домов, а затем, два раза получить административное наказание, чтобы началась процедура аннулирования лицензии.

Наибольшие затруднения в выполнении требований Стандарта раскрытия информации применительно к полноте и объему вызывают сведения п.п. «Б» п.11 данного Стандарта, а именно, очень трудоемкая процедура составления «плана на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества МКД», с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ или услуг, а затем, и «сведений об их выполнении и причинах отклонения от плана». Это нужно делать в отношении каждого многоквартирного дома, исходя из его особенностей и технического состояния. При этом необходимо выполнять требования пунктов 1-15 Минимального перечня (ПП – 290 от 03.04.13г.), согласно которым необходимо разрабатывать планы мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств (планы восстановительных работ) ВДИС и строительных конструкций. 

   А им в этом случае должны предшествовать обследования технического состояния каждого многоквартирного дома с составлением акта такого обследования (п.6 ПП – 416 от 15.05.13г). 

   После чего у предприятия должны появиться предложения о выполнении таких работ или услуг с доведением их до сведений собственников помещений (п.п. «г» п. 6 ПП – 290 от 03.04.13г.), включая расчет в форме смет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для выполнения данных работ.

   Значительные затруднения вызовет и выполнение п.п. «а» п. 13 ПП – 416, а именно, указание степени физического износа и технического состояния общего имущества.

    Все эти работы носят подготовительный характер и очень трудоемки по временным затратам. За нарушение каждого из выше названных пунктов грозит большой административный штраф. 

    Какие еще серьезные риски скрываются за скупыми строчками нормативно-правовых актов?

   На первом месте нарушение Правил осуществления деятельности по управлению МКД. А именно абз.3 п.п.«ж» п.4 (осуществление расчетов с ресурсоснабжающими организациями). Неплательщики есть всегда. Но их долг ресурсникам больше, чем за жилищный услуги. Или исполняй, или без лицензии останешься.

   Второе нарушение п.п. «а» п.4 «прием, хранение и передача технической документации» (по ПП – 491 от 13.08.06г.).      Большая часть технических документов отсутствует, либо не укомплектованы в дела по домам. В лучшем случае они требуют обновления. Делать ремонт или документы. Цена – лицензия.

   Одно из новых требований связано с необходимостью оформлять электронный паспорт МКД (ПП – 1468 от 28.12.12г). Для этого в каждом МКД необходимо провести инвентаризацию (площадей, штук и погонных метров всего, что является общим имуществом). Это очень большая по временным затратам работа. На каждом доме около тысячи и более элементов, нуждающихся в инвентаризации. Такая информация должна предоставляться ежемесячно. 

Следующее нарушение связано с п.п. «з» п. 4 «Правил осуществления деятельности по управлению МКД»: обеспечение участия собственников в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке. Основной проблемой для большинства компаний будет не наличие самого акта, а наличие того перечня работ и услуг, который полежит списанию, как выполненный. Если эту работу не конкретизировать, то у Совета дома появляется формальный повод для отказа от подписания акта, поскольку он для собственников становится не прозрачным. Конфликтные ситуации могут привести к появлению жалоб, и в данном случае с ними будет очень сложно работать, поскольку их будут инициировать полномочные представители собственников.

   Все эти риски сопровождаются значительными штрафными санкциями, выплата которых сама по себе для некоторых управляющих компаний может оказаться непосильным бременем. Судите сами: невыполнение или ненадлежащее выполнение законного предписания ГЖИ об устранении нарушений лицензионных требований влечет наложение административного штрафа на должностное лицо управляющей организации от 50 до 100 тысяч рублей или его дисквалификацию на срок до трех лет, а штраф организации составит от 200 до 300 тысяч рублей (ч.24 ст. 19.5 КоАП РФ). И это только за одно нарушение, не важно, по одному или нескольким домам.

   Подытожим. У управляющих организаций при лицензировании и в процессе осуществления деятельности по управлению МКД уже после получения лицензии возникает большое количество рисков, которые можно решить, если начать готовиться к процессу лицензирования заблаговременно. 

С.Л. Филимонов, проректор по научной работе Государственной Академии ЖКХ РФ